Evolución del mercado inmobiliario: cuándo invertir

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La semana pasada se celebró Bolsalia, la feria anual dedicada a la bolsa y los mercados de valores.  Allí coincidí con Ricardo González, director de esbolsa.com, con quien tuve la oportunidad de intercambiar impresiones sobre la realidad tan especial y única que nos esta tocando vivir. De esta charla surgió la idea de elaborar este artículo sobre la evolución de la vivienda, pero en esta ocasión, visto desde una nueva perspectiva. Me estoy refiriendo a la aplicación del sistema Weinstein a las series del mercado inmobiliario español y las conclusiones que de ello se deriva.

En el mercado inmobiliario existen multitud de fuentes de información, cada una con intereses específicos. Así, nos encontramos datos de precios, de número de pisos en venta, de compraventas realizadas, datos de hipotecas, desahucios, créditos concedidos, viviendas en construcción, solicitudes de licencias de construcción, etc. Estas fuentes, además de ser multitud y con mediciones diferentes tienen el problema de la coherencia entre unos tipos de datos y otros, ya que no siempre es posible relacionar los diferentes datos de una forma inequívoca.

En este artículo vamos a hacer un ejercicio de síntesis. Lo primero seria conocer cual es el precio de mercado de los inmuebles, cuestión que no es sencilla, ya que disponemos de precios de pisos puestos a la venta en paginas web como Idealista, Fotocasa, etc. Por otro lado tenemos los importes efectivos pagados en notario. Y por ultimo los precios tasados que elaboran las tasadoras. El dato de antes de vender suele estar sesgado al alza, el declarado ante notario lo esta a la baja y el del valor justo antes de la venta (tasado) ha estado escorado al alza antes de la crisis y tiene una  metodología un tanto oscura.

Quizás lo importante no sea tanto conocer el precio exacto como la dirección de ese precio, por ello, en nuestro caso vamos a presentar los datos de precios de la tasadora Tinsa que elabora con periodicidad mensual el índice de mercados inmobiliarios españoles, más conocido como imie.

Según este grafico los precios vienen bajando en España desde finales del año 2007, y llevan una caída del 29,5%. También se puede apreciar que los precios no han sido capaces de superar desde entonces la media de 30 semanas (en esta ocasión media móvil simple), lo cual nos está indicando que la caída de precios no ha realizado aún un giro y por tanto todavía no es el momento de comprar a largo plazo.

Para los que no estén acostumbrados a ver la MM30 tengo que aclarar que es un indicador básico que utilizaba Stan Weinstein en su método de análisis de valores en los años 70 y 80. El otro indicador básico que utilizaba era la fuerza relativa RSC Mansfield. Nosotros, a falta de tener un indicador de fuerza vamos a utilizar la variación interanual, que nos mide la velocidad de evolución del precio.

Aunque la desaceleración y posterior caída han sido continuas desde 2006, ha habido un intento de recuperación de la caída de precios en los años 2009 y 2010. Finalmente la recuperación no se ha llegado a producir y la caída de precios se ha acelerado aún más en 2012.

Para contrastar el dato del imie, hemos calculado el mismo indicador con el Índice de precio de vivienda (ipv) que elabora el INE. Si bien éste último indicador es trimestral y por tanto lleva cierto retraso, se puede observar que la consonancia entre ambas fuentes es total, por lo cual el indicador imie tiene una enorme validez. También se puede obtener como conclusión que la vivienda de segunda mano es un producto mucho más volátil que la vivienda de nueva construcción, y nos conduce a dos posibles interpretaciones sobre su evolución: o bien la vivienda de segunda mano es la verdadera formadora de precios, o bien la vivienda nueva es la que está sujetando los precios.

El dato de precios va íntimamente ligado al número de pisos vendidos, como se puede apreciar en los datos de número de viviendas vendidas y el número de hipotecas constituidas que elabora en ambos casos el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Comprar un piso implica en la mayoría de casos la solicitud de una hipoteca, que lastra la economía personal y familiar por muchos años, por ello elegir el mejor momento de invertir en la compra de una vivienda requiere  elegir el momento mas adecuado.

La principal conclusión que obtenemos es que invertir en el mercado inmobiliario tiene su momento, pero no es ahora, sino cuando los precios den la señal, y Ésta se producirá cuando los precios según el imie crucen al alza la media móvil de 30 semanas, y ésta media tenga pendiente positiva. Esto tendrá que ser confirmado con la fuerza de giro, que podrá ser medida a través de la variación interanual. Aquí exigiremos que esta variación este próxima a cero y en forma ascendente, y actualmente estamos muy lejos de la línea cero, y lo que es peor, estamos descendiendo.

Para confirmar la señal de entrada nos faltaría algún detalle como el volumen. El volumen o interés de los agentes que compran y venden en este mercado lo vamos a obtener de la serie de compraventas realizadas, fijándonos muy bien en que su media móvil sea creciente, así como su variación interanual, que también debe ser creciente y próxima a cero.

Por último, no nos olvidemos que el mercado inmobiliario debe ser medido en el contexto del conjunto de la economía española, quizás una medida previa de evolución positiva del desempleo y de la formación de familias nos de una foto mas ajustada, y en estos momentos ambas variables son muy negativas.

Como indicadores adelantados de este mercado tenemos el número de licencias de construcción solicitadas, el número de personas empleadas en el subsector construcción, y el consumo de cemento. Todas ellas en negativo y en sus valores mínimos en varias décadas.

En próximas entregas intentaremos ir mostrando algunos de estos indicadores, y si fuese posible incluso construir un indicador de fuerza relativa específico para este mercado.

Informe realizado por: Honorio Bueno (9-may-2012)

 

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4 thoughts on “Evolución del mercado inmobiliario: cuándo invertir

  1. Interesante artículo Honorio. Desde luego la tendencia del precio de los bienes inmuebles seguirá a la baja en 2012 no sólo por el desempleo y la formación sino por el gran endeudamiento que las familias españolas tienen debido a las hipotécas adquiridas durante estos ultimos años del boom inmobiliario y si esto lo unimos al crecimiento negativo de nuestra economía, creo que hasta bien metidos el 2013 no va a mejorar este sector.

  2. Que tal honorio cuanto tiempo estamos impacientes por ver los graficos sobre el pib y la evolucion de la bolsa…no tardes mucho jejeje!!!.Un saludo

  3. Me uno a la peticion que a echo el amigo ramon.Tambien estoy muy interesado en ver esos graficos en excel y sobre distintos mercados.Por cierto tambien estoy interesado en los graficos de este articulo me parecen interesantisimos como podemos realizarlos nosotros mismo compañero…Muchas gracias

  4. El gráfico de relación PIB-Bolsa intentaré actualizarlo hoy mismo, lo tengo medio preparado pero ando con mil cosas, no os preocupéis. En principio la idea es hacer uno cada quincena, pero dada la velocidad y el cariz que está tomando la economía española habrá que plantearse algo más frecuente. Saludos cordiales.

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