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Mercado inmobiliario: En busca del indicador perfecto

Como continuación del artículo de la semana pasada seguimos investigando lo que ocurre en el mercado inmobiliario español. Y en esta ocasión lo hacemos con un nuevo concepto de análisis, que  trata de relacionar el indicador de los mercados inmobiliarios españoles (imie) medido en su versión de variación interanual con el sector de construcción y materiales europeo del EUROSTOXX (STXE Construction and materials).

Esta potente combinación nos marca el camino de la evolución de los precios del sector inmobiliario en España, que aunque tiene sus especiales connotaciones, muestra que sigue una pauta común con el resto de las empresas de construcción incluidas en el índice europeo.

En el gráfico no he podido disponer de datos anteriores a 2007, aunque la pauta con los cinco años que se visualizan nos marca muy fidedignamente algo que es crucial en estas series: los turning points (puntos de giro). Estos cambios de dirección son la pesadilla de cualquier inversor, pero también pueden representar la diferencia entre invertir en el momento oportuno o hacerlo tarde.

Otro detalle importante del que se puede obtener una valiosa información es la fuerza relativa, que en este caso está referenciada al SP500. Nos está indicando que hablamos de un sector débil, aunque con esporádicas recuperaciones como la ocurrida en 2009. Sin embargo los cambios de dirección en la fuerza relativa pueden adelantarnos al movimiento como he indicado en el gráfico (círculos rojos y azules). Por supuesto que hay que esperar a la confirmación del movimiento, que se produce cuando el RSC Mansfield cruza la línea cero (cuadrados azules), ya que de lo contrario podríamos incurrir en un error de inversión en la compra de un piso. Obsérvese como en mayo de 2011 la fuerza estuvo a punto de superar la línea cero pero no llegó a hacerlo, con la consiguiente caída.

Hay dos importantes connotaciones que hay que matizar para el uso de esta combinación. Por un lado estamos midiendo precios de acciones con precios de pisos, lo cual crea una distancia importante entre ambas series. Por otro lado el índice del sector construcción es europeo y no de España, lo cual marca otra distancia como se puede observar en el comportamiento del año 2012, cuando los precios de pisos en España han caído con fuerza mientras que el sector europeo no acaba de caer.

Podríamos estar entonces ante un comportamiento espúreo de ambas series, es decir, que aparentemente presentan una relación marcada cuando en realidad lo están haciendo con respecto a una tercera variable: la evolución económica española y europea. Bien, aunque así fuese, parece que el aprovechamiento que se puede hacer de esta combinación es importante, por eso lo seguiremos en el futuro.

A modo de resumen, un indicador de compra de pisos en España podría estar basado en lo siguiente:

  • un cambio de dirección de la fuerza relativa del sector europeo de construcción nos indica un posible cambio de clima económico.
  • Posteriormente la confirmación de la fuerza supera la línea cero, momento que debería marcar el mínimo del sector.
  • Por último se debería observar un mínimo en los precios del imie mensual en España, cruzando hacia arriba la línea de su MM30.
  • Si la recuperación económica fuese sostenible, éste sería el punto óptimo para la compra de un piso.

 

Informe realizado por: Honorio Bueno (18-mayo-2012)

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